投稿日：2026/02/06

▶▶マンション管理会社の重要事項調査報告書に係る費用が高すぎる！

「住研社社長のひとりごと」vol.1

重要事項調査報告書5.8万円問題

仲介業者は不動産取引において対象物件の調査義務という厳格な規定があります。これを怠ってしまうと宅建業者としての罰則や、損害賠償請求の対象となってしまいます。

　例えば、中古マンションの売買を行う場合、マンションを管理している会社に管理にかかわる重要事項説明書や管理規約書などを買主に提示しなければならないのですが、先日の取引で驚いたことがありました。

　ある大手管理会社に重要事項等の調査書類を請求したところ、以下の費用を請求されました。

　　　合計金額　　　　：58,300円

　数ある中古マンションの調査費用の相場は、25,000～30,000円程度。

　今回は、もうびっくりの金額でしたが、予め調査費用に関する売り主との取り決めをしていなかったことと、契約日が近かったため仲介会社である弊社が支払わざるを得ませんでした。

売買を人質に取られているような感覚になりました。

調査をしなければ重説ができず、契約も進められないという弱みに付け込まれたような金額設定ですよね。

結論から申し上げますと、この58,300円は「売主に直接請求（依頼）してもらう」のが、実務的にも法的にも最も筋が通った対応だったと反省しています。

重要事項調査報告書は、管理組合（または委託された管理会社）が保有する情報を開示させるものです。この情報の開示を求める権利は、本来、組合員である「売主」にあります。

　仲介業者はあくまで売主の代理として動いているに過ぎないため、管理会社が不当な高値を提示しているのであれば、当事者である売主から「なぜこれほど高いのか」と問いただしてもらう必要があります。

不動産業者が受け取れる報酬（仲介手数料）には上限があり、原則として「通常の仲介業務」に含まれる調査費用を別途請求することはできません。

　しかし、管理会社への支払実費が異常な高額になる場合、これを業者が肩代わりし続けると利益を圧迫します。

媒介契約の段階で、「管理会社への実費（資料代等）は売主負担とする」と明確に合意しておけば、売主に支払ってもらうことに法的な問題はありません。

管理会社の立場から見て、重要事項説明調査報告書を出す時には多少の確認作業が必要ですが、他の４つの項目については単的なコピー又はＰＣの中のデーターをプリントアウトするだけなのです。

管理費収入以外に得る収入としては非常に労務コストが低く、大きな収入源となっています。

当然、区分所有権を手放す売主は、管理の議決権を失うことになるので、組合の総会でこれを問題とする議題が発生することが非常に少なく、恣意的な価格設定がしやすくなっているように思います。

もし売主に動いてもらう場合は、以下のロジックで管理会社と交渉していただこうと思っています。

規定がない、あるいは規定以上の額を請求している場合は、管理会社に交渉してもらうと、安くなる可能性を確認する。

マンションの管理会社もそれぞれ考え方があると思いますが、業界のガイドラインに忠実に受け止め、費用を決めていただきたいと思っています。